Slik selger du en borettslagsleilighet privat

Kan jeg selge en borettslagsleilighet selv?

Ja. Du kan selv annonsere boligen, holde visning og ta imot bud. Det du selger, er en andel i borettslaget med bruksrett til en bestemt bolig. Begynn derfor med to telefoner. Be styret eller forretningsføreren om informasjonen som gjelder andelen. Avtal så hvem som skal ta seg av kontrakt, betaling og tinglysing.

Finn borettslagets organisasjonsnummer og ditt andelsnummer i grunnboken. Et bolignummer som H0201 identifiserer bruksenheten, men det er andelsnummeret sammen med organisasjonsnummeret som brukes ved hjemmelsoverføringen. Kontroller også hvem som står registrert som eier, hvilke heftelser som finnes, og hvilke signaturer oppgjørsansvarlig trenger.

Hva skal jeg be forretningsføreren om?

Be om daterte opplysninger for akkurat din andel. To like leiligheter kan ha ulik fellesgjeld. Be også om vedtekter, husordensregler, siste godkjente årsregnskap, budsjett og relevante protokoller fra generalforsamlingen. Sjekk om bod og parkeringsplass følger andelen, tildeles på nytt eller leies separat.

Et fiktivt eksempel viser hvorfor datoen betyr noe. I mai ba generalforsamlingen styret innhente tilbud på nye balkonger. I september vedtok laget finansieringen. Har du bare mai-protokollen, får kjøperen inntrykk av at spørsmålet fremdeles er åpent. Be om siste beslutning og en forklaring på hva den betyr for andelen. Oppgi hva som er vedtatt, og om kostnaden fortsatt er et anslag.

Du kan bruke denne meldingen som utgangspunkt. «Jeg skal selge andel [nummer] privat. Kan dere sende meg andelens fellesgjeld og felleskostnader med dato, opplysninger om lån og vedtatte endringer, og gjeldende vedtekter? Jeg vil også vite hvem som skal ha forhåndsvarsel, salgsmelding og eventuell søknad om godkjenning, hva hver melding skal inneholde, og hvilke gebyrer som gjelder.»

Slik viser du pris, fellesgjeld og månedlige kostnader

Skill beløpet kjøperen byr til deg fra gjelden som følger andelen. Bruk andelens oppdaterte saldo. Hold kjøperens omkostninger og de månedlige utgiftene på hver sin linje. Oppgi også hvilke utgifter som inngår i felleskostnadene, og hva kjøperen må betale utenom.

Alle beløpene under er fiktive. I eksemplet legger selgeren boligen ut med prisantydning på 3 200 000 kroner. Budet kan bli høyere eller lavere. Bytt ut eksempelbeløpene med daterte opplysninger og faktiske omkostninger for salget.

Spør også hva du selv skal betale. Et vederlag som borettslaget krever for arbeidet med eierskifte og eventuell godkjenning etter § 4-6, skal betales av selger. Før det på din egen kostnadsliste.

Hva skjer når avdragene begynner å løpe?

Be om lånevilkårene bak fellesgjelden. Når utløper en eventuell avdragsfri periode? Finnes det et vedtak om høyere felleskostnader fra en bestemt måned, eller bare et foreløpig budsjett? Oppgi dagens beløp og det fremtidige beløpet hver for seg. Dater et anslag og oppgi hvem som har beregnet det.

Noen borettslag lar andelseierne betale ned egen andel av fellesgjelden gjennom en IN-ordning. Har du betalt ekstra, be om skriftlig bekreftelse på saldoen for andelen og når innbetalingen er regnet inn i felleskostnadene. En kjøper som spør om egen nedbetaling etter salget, trenger vilkårene og fristene for nettopp dette laget.

Slik avklarer du forkjøpsretten

Les vedtektene for å se om det gjelder forkjøpsrett og hvem som har rett. Ved et ordinært salg til en utenforstående kan en rettighetshaver tre inn i kjøperens rettigheter og plikter på avtalte vilkår. Laget gjør retten gjeldende på vedkommendes vegne. Ved enkelte overføringer til nærstående gjelder lovbestemte unntak. Er det aktuelt, avklar grunnlaget før dere legger opp salget.

Spør om laget bruker forhåndsavklaring eller avklaring etter salg. OBOS ber for eksempel en privat selger i et tilknyttet borettslag om å melde fra direkte. Få kontaktvei og rutine bekreftet hos ditt lag. Fristen som oppgis til medlemmer for å melde interesse, og lagets lovfrist overfor partene er to forskjellige frister.

Etter burettslagslova § 4-15 har laget som hovedregel 20 dager fra det mottar skriftlig melding om eierskiftet med pris og øvrige vilkår. Fristen er fem hverdager hvis skriftlig forhåndsvarsel kom frem til laget minst 15 dager og høyst tre måneder før salgsmeldingen. Her holdes lørdager, søndager, helligdager og 1. og 17. mai utenfor tellingen av hverdager.

Har en interessent høyest bud, forklar hva som gjenstår. Forhåndsvarselet alene avgjør ikke hvem som overtar. Ta vare på mottaksbekreftelsene og be laget gi skriftlig beskjed når forkjøpsretten er avklart.

Når må borettslaget godkjenne kjøperen?

Se om vedtektene krever godkjenning av ny andelseier. Hvis de gjør det, spør hvem som sender søknaden, hva laget trenger og når søknaden er kommet frem. Etter § 4-5 kan godkjenning bare nektes av saklig grunn. Har kjøperen ikke fått melding om avslag senest 20 dager etter at laget fikk søknaden, regnes godkjenningen som gitt.

Noter mottaksdatoene hver for seg. Tenk at laget mottar den fullstendige salgsmeldingen på mandag, mens søknaden om godkjenning først kommer frem på torsdag. Kvitteringen fra mandag dokumenterer salgsmeldingen. Torsdag er utgangspunktet for godkjenningsfristen. Be om bekreftelse for hver oppgave. Der godkjenning kreves, er hovedregelen at kjøperen først kan ta boligen i bruk når godkjenning foreligger.

Fra akseptert bud til nøkler og utbetaling

Avklar håndteringen av forkjøpsrett og eventuell godkjenning før du aksepterer bud. En rettidig aksept som kommer frem til budgiveren kan binde partene før kontrakten signeres. Dokumenter beløp, overtakelsesdato og alle forbehold. Send opplysningene til avtalt mottaker og oppgjørsansvarlig. Hvis noen bruker forkjøpsretten, må oppgjørsansvarlig få bekreftet hvem som trer inn i avtalen.

Bruk et eiendomsmeglingsforetak eller en advokat som har adgang til å påta seg eiendomsoppgjør. Avtal skriftlig om oppdraget også omfatter kontrakt, meldinger til laget, innfrielse av dine lån og sletting av pant. Borettslagets fellesgjeld og ditt personlige boliglån er to ulike poster. Oppgjørsoppstillingen skal gjøre det mulig å forstå hva som kommer til utbetaling til deg.

Kartverket bruker skjemaet «Overføring av hjemmel til andel i borettslag». Hjemmelsoverføringen utløser tinglysingsgebyr og er fritatt for dokumentavgift. Be oppgjørsansvarlig avklare eventuelle krav om egenerklæring om konsesjonsfrihet med kommunen. Før nøklene leveres, innhent oppgjørsansvarliges klarsignal og følg avtalen om overtakelse. Ta vare på protokollen og den endelige oppgjørsoppstillingen.

Din tidslinje for salget

Sett en ansvarlig og en dato på hver rad før du avtaler overtakelse. Ved de to meldingene til laget er mottaksdatoen særlig viktig. Noter også når laget bekreftet resultatet.